Неиспользуемая коммерческая недвижимость: развивать или продать?

23 сентября 2013
 

 

Сегодня в Минске
насчитывается более
700 объектов
сверхнормативного
незавершенного
строительства.

 

Недострои все чаще привлекают внимание Мингорисполкома, который требует завершить строительство, снести или продать.

Какой путь выбрать и как извлечь максимум из неиспользуемого объекта коммерческой недвижимости, будь то недострой, ветхое строение или пока еще «голый» участок земли? Советами делится управляющий директор компании «ЛаТиерра» Дмитрий Рубин.

W – Википедия: Девелопер — предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов. Девелопер может купить недвижимость или сопровождать процесс создания здания на всех этапах. Он организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение лицензии под строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта. Девелоперами выступают юридические лица — девелоперские конторы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции под развитие своих проектов.

Глобально можно рассматривать два варианта стратегии: развивать объект или продать коммерческую недвижимость. Каждый из них имеет свои преимущества, сложности и нюансы, от которых зависит прибыльность проекта. Их мы и рассмотрим подробнее.

Развивать объект коммерческой недвижимости

Очевидно, этот путь стоит рассматривать только в том случае, если у вас есть свободные денежные средства на развитие. И здесь, опять же, необходимо сделать выбор:

Развивать объект самостоятельно.

Самостоятельное развитие сулит больший доход в перспективе, однако он же сопряжен и со значительными рисками. По сути дела, вам придется взять на себя ведение полного цикла работ, которыми, в идеале, должен заниматься не один десяток человек.

Изначально потребуется продумать идею будущего объекта, оценить конкурентную среду и риски, просчитать экономику проекта. Затем – организовать работы по проектированию, согласованию, строительству. После – сдать объект в эксплуатацию. И наконец – решить, как использовать объект, исходя из текущей экономической ситуации: продать коммерческую недвижимость или сдать в аренду.

Принимая решения о самостоятельном развитии объекта, стоит заранее оценить риски:


Этап

Риск

Последствия

Выбор концепции                 объекта.

Выбрать неверную или экономически неэффективную концепцию (например, построить торговые площади невостребованного формата). 

Увеличение сроков окупаемости и сложности в привлечении финансирования в проект (дольщики).

Работа с проектными организациями.

Неправильно заключить договор, не сформировать объективное техническое задание, не уметь отстоять свое мнение.

Затягивание сроков проектирования, получение неэффективной планировки и конфигурации объекта, перерасход средств, как следствие - проблемы в привлечении финансирования, увеличение окупаемости и себестоимости. 

Согласование проекта.

Затягивание сроков и отказ в согласовании важных для проекта вопросов.

Увеличение окупаемости и невозможность реализации изначально задуманной концепции. 

Выбор подрядчика.

Неверно организовать финансирование строительства, не защитить себя юридически от недобросовестных действий (хищения, увеличение сметы).

Существенное увеличение cебестоимости.

Сдача объекта в эксплуатацию.

Остаться наедине со своими проблемами - подрядчик и проектировщик уже получили оплату за свою работу и на их содействие рассчитывать сложно. 

Увеличение сроков строительства и себестоимости.

Эксплуатация объекта.

Не верно определить стратегию по сдаче объекта в аренду, завысить или занизить арендную ставку, не обеспечить арендаторам обещанный уровень комфорта, сложности при укомплектовании объекта обслуживающим персоналом.

Простой площадей и убытки.

 

Обратиться в девелоперскую организацию.

Девелоперская организация работает с недвижимостью на профессиональной основе и имеет в своем штате специалистов, не раз выполнявших подобные проекты. На первый взгляд, может показаться, что сотрудничество с девелопером требует существенных затрат. Однако привлечение профессионалов даёт возможность избежать дорогостоящих ошибок и сэкономить время и средства.

Кроме того, при необходимости, девелопер сможет организовать финансирование проекта или сам выступить в качестве соинвестора. Специалисты девелоперской компаниитакже будут отстаивать интересы заказчика на всех этапах развития недвижимости. Таким образом, данный способ развития недвижимости значительно увеличит шансы проекта на успех, а также повысит доходность и ликвидность коммерческой недвижимости.

В следующей статье, подготовленной при информационной поддержке компании «ЛаТиерра», мы расскажем о том, как правильно продать объект коммерческой недвижимости.

 
← Вернуться к списку публикаций
 
 
Неизвестная ошибка